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房地產行業的新時代

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樓主
發表于 2020-10-2 22:08 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

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某地產公司的老板說,三條紅線和招拍掛是同等級別的。我對此表示同意,論業務能力,人家確實強,早早就看明白了。地產我看了一年多,三條紅線出來后,又想了好幾天,才算看明白。讓我們來談談未來地產的新時代。先從各個業務屬性的理解開始。
1、理解地產行業的屬性
房子的價值=土地價值+建筑價值。
開發商是干什么的,開發商就是買了地,蓋房子,然后賣房子的。土地這個東西,是個金融品;建筑,是個制造業產品。
在過去的若干年里面,整個行業事實上是一個中長期的城鎮化過程,人口的流入帶來了土地價值的增值。而建筑是制造業產品,是要折舊的。所以房價出現了長期上行,這主要是土地價值的增值所致,建筑并不帶來房價的上漲。
在這樣的一個地價驅動的金融資產增值過程中,賺錢的是什么?是囤地,是利用金融杠桿的放大資產增值,是更激進地擴張資產負債表。這不僅地產開發商懂,連炒房的老百姓都懂。
這樣的一個過程,帶來什么影響?全社會的資產負債表大幅度擴張,金融杠桿提升,“大到不能倒”的信用綁架。
從08年以來,金融系統就一直圍繞著這個去杠桿化問題而監管;10多年時間,才有些成效,如無風險利率下行、信用違約成為常態,但是到現在還未見收全功。
三條紅線,可以理解為去杠桿化進程到了地產開發商行業了。
2、理解地產市場的未來
雖然去杠桿化是地產行業金融問題的一個變化,但是房地產本身的基本面,經過這些年的發展和時代的變遷,已經有很大的變化了。
人口流動問題。這兩年,我們應該可以非常清楚地看到,房價(地價)取決于人口的流動。但是中國的人口流動問題,已經發生了根本性的變化了。一線城市人口不再增長,人口結構老齡化問題顯著,地域性的人口結構問題明顯(如廣東浙江以及部分內陸省會才有人口流入)。未來大部分地區不再享有人口流入的紅利來推動地價了,甚至某些城市會出現人口負增長的坑(如鶴崗阜新,甚至上海未來的老齡化壓力已經呈現)。這意味著房地產的金融屬性退潮。
房價問題的另外一個變量是政府。賣地是地方的實質收入重要來源;同時對于政府而言,現有的房產是個巨大的資產包和抵押品。保持房價的穩定,是其基本目標。保持房價穩定,固化泡沫,防止系統性風險是首要目標;在此基礎上,逐漸進行收入的替代和風險的化解。具體就是一城一策下的各地動態平衡?梢灶A期的也是房地產的地價金融屬性也是降低。
當房地產的金融屬性下降,這意味著什么?房產和開發商更多的將會呈現建筑的制造業屬性。因此,這兩年,我們看到了,新房和二手房的巨大價格差異呈現。次新房最貴,然后是期房,然后是老房齡的二手房。在同等的土地價值下,建筑折舊和產品力的差異構成了房價的差異來源。
那么對于開發商而言,大家拿著同等的土地,誰能制造出成本更低產品力更強的房子,誰就更好。這就是制造業屬性了。而不是過去的誰有更大的杠桿,拿更多的土地等著升值賺最多。
3、理解三條紅線的變化
三條紅線,是監管對于地產行業去杠桿化的首次監管嘗試。其實質就是和開發商說,別想靠杠桿賺錢了,回到制造業吧。土地的錢,不該你賺,你就好好賺個開發建房的錢吧。
這個問題上,實質起到了類似銀行的巴三,供應側改革的環保的作用。用一根繩子卡住擴張,限制產能,將競爭從比誰膽大,回歸到誰經營效率更高上來。對于整個行業而言,約束產能之后,高效率企業(頭部企業)的競爭優勢加大,未來的日子開始好過了?梢燥@而易見的是,地產行業將會比另外一種形式出現過去的水泥的海螺、煤炭的陜煤、銀行的招行寧波的故事。所不同的是,地產行業的集中度更低,提升空間更大;地產行業也并不完全是以大為美,個別大的企業甚至可能被這個游戲規則所吃掉,成為別人的市場份額。
4、理解玩法差異,展望新時代
三條紅線宣告的是地產行業從金融屬性向制造業屬性的轉變,去杠桿化進程的開啟。這顯然是一個新時代的來臨。不同地產開發商的玩法不同,未來命運不同。
重規模的公司差于重經營效率的公司。過去激進的公司在未來可能玩不轉了,其實就是過去靠拼加杠桿,現在看誰roic高。也就是beta不如alpha。還是前面一句話,同樣的土地,誰能更高效率地做出來更強產品力的房子,誰就更好。

1樓 (沙發)
發表于 2020-10-2 23:50 | 只看該作者
固化泡沫是個不可能完成的任務
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2樓 (板凳)
發表于 2020-10-3 04:25 | 只看該作者
想方設法固化泡沫來防止系統性風險,試想這意淫高潮能興奮多久。
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4
 樓主| 發表于 2020-10-10 14:14 | 只看該作者
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發表于 2020-10-11 16:33 | 只看該作者
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6
發表于 2020-10-12 12:17 | 只看該作者
不破不立,現在二哥正在做多方面的準備。某院作為利益集團代理,這些年就在拼命吹泡沫!
若不是本次疫情讓某院現出原形,我們郭家還在吹呢。
內循環經濟的本幣匯率會大幅度升值,我要多換美刀和其他外匯。
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7
發表于 2020-10-21 08:07 | 只看該作者
內循環經濟的本幣匯率會大幅度貶值,我要多換美刀和其他外匯。
但內循環只是說說而已,能出口還是要出口的,比如口罩、防護服、呼吸機、新冠疫苗……
如果進口替代做的好的話,比如昨天的盾構機,明天的芯片,則人民幣升值。我要多借美元港幣。
我也不知道咋好。
啥錢不是錢啊,先多賺人民幣吧

點評

我擔心后二哥時代郭家不穩定,所以要用這一輪本幣升值的機會多換些外幣(多種外幣)。 科技創新社會轉型雖然是必須的,但那個錢畢竟要靠大把的銀行資金、大把的時間和長期穩定的社會環境才賺得到! 當代中國的所謂  詳情 回復 發表于 2020-10-21 10:14
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8
發表于 2020-10-21 09:02 | 只看該作者
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9
發表于 2020-10-21 09:06 | 只看該作者
完全套用了香港模式,除了泡沫經濟產生的錢多多幻覺外,拿得出手的東西還真不多!在那個吃不飽似乎感覺很貧困的年代,沒想到法國1962年才有了核武器,我們64年就趕上了,真不簡單!
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10
發表于 2020-10-21 10:14 | 只看該作者
墊腳石 發表于 2020-10-21 08:07
內循環經濟的本幣匯率會大幅度貶值,我要多換美刀和其他外匯。
但內循環只是說說而已,能出口還是要出口的 ...

我擔心后二哥時代郭家不穩定,所以要用這一輪本幣升值的機會多換些外幣(多種外幣)。
科技創新社會轉型雖然是必須的,但那個錢畢竟要靠大把的銀行資金、大把的時間和長期穩定的社會環境才賺得到!
當代中國的所謂精英階層只會賺那些容易賺的錢,科技錢可不是那么好賺的!看看某院的起勁程度我就知道科技升級轉型沒有什么好結果!
二哥最明白,中國人一旦感到“幸!本椭恢馈俺院韧鏄贰,這持續不了太久,歷史的教訓歷歷在目!所以,二哥帶著全黨抓扶貧奔小康!某院對這事是不起勁的,但隨著某院抗擊疫情不力,讜線扛起抗疫大旗并控制住疫情在鍋內蔓延的威脅,全國人民都理解了“全民脫貧奔小康的”意義!

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11
發表于 2020-10-21 10:26 | 只看該作者
本幣升值也是“貨幣戰爭”的一個重要必備條件!
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12
發表于 2020-10-21 14:44 | 只看該作者
jianglk 發表于 2020-10-21 10:26
本幣升值也是“貨幣戰爭”的一個重要必備條件!

從本幣最近大幅升值的情況判斷,政府層面已經談妥,無論川普連任與否,黑天鵝不會再有了。新冠疫苗也上市了,老百姓努力掙錢就是了。一切安好。

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